KOMMENTAR: Erling Røed Larsen om boligmarkedet
Boligprisene stiger. Renten er lav. Gjelden er stor. Hvis du synes du har hørt det før, har du rett - for beskrivelsen er hentet i arkivet. Likevel bekymrer de samme faktorene økonomene i dag. Spørsmålet er hvor bekymret vi skal være.
Litt bekymring er et nyttig kompass; det lærer vi av problemene i Sør-Europa. Men bekymring uten analyse virker paralyserende - så la oss se på noen mekanismer.
Turister spør ikke bare hvordan vi kan holde ut om vinteren når det er kaldere ute enn i fryseren, men også om hvorfor det er så dyrt i Norge. De tenker på utepils og hårklipp.
Nordmenn selv stiller tilleggsspørsmålet: Hvorfor er boliger så dyre i Norge?
Derfor er boliger dyre i Norge
Svaret på det første er en del av svaret på det siste. Det er dyrt i Norge fordi oljesektoren byr opp lønningene. Lønnskostnader veltes over på prisene i sektorer som er skjermet fra utenlandsk konkurranse, og hårklipp blir dyrt fordi vi må betale frisøren for ikke å dra til Nordsjøen.
Boliger er også skjermet fra utenlandsk konkurranse - akkurat som frisører og kelnere. Mer presist er det tomtene som er skjermet - for både tømmer og tømrere kan importeres. Så hvis huset ditt brenner ned, er gjenoppbygging ikke dyrt.
Det er tomtene - altså de geometriske koordinatene - som er lokale goder, og de blir dyre når et land får en valutagave. De blir dyre fordi vi betaler for å slippe å dra til Riga for å sove.
Noen ting blir dyre når et land blir rikt - andre ting ikke. Ta iPad. Etterspørselen er stor, men de blir ikke dyrere for det. Forskjellen mellom tomter og iPad er tilbudssiden.
Apple kan lage så mange iPads de vil; men vi kan ikke lage så mange tomter på Tjuvholmen som vi vil.
Eie eller leie
Kommentatorer peker på at inntektsveksten presser opp etterspørselen etter sentralitet og dermed boligpriser i byene. Men hvis hele historien er en inntektsdrevet urbanisering, så skulle det ikke bare gi utslag i eieprisene, men også i leieprisene.
Blir det mye billigere å leie enn å eie, vil folk gjøre det. Internasjonalt gir dette et robust mønster i data, nemlig at P/E-raten for bolig - boligpris (P) på årlig husleie (E) - vender tilbake til sitt historiske gjennomsnitt.
Raten er imidlertid ikke lett å måle, for vi må finne P-en og E-en for sammenlignbare boliger. På BI skal noen av mine studenter forsøke. Min gjetning: Den er høy. I så fall kan inntektsøkninger og urbanisering ikke være hele historien. Det må være noe mer.
Renten, foreslår du. Ja, når renten er lav, er P/E-raten høy. Hvorfor? Hvis leien (E) skal dekke renteutgiftene, faller E-en når renten faller. Da stiger P/E. Men renten varierer mer enn P/E, så den kan ikke forklare en stigende trend i P/E.
Mitt tips er at psykologi har presset P-en opp. Prisoppgang gjør at folk tror på videre prisoppgang - også for sentralitet. Psykologiske faktorer irriterer ortodokse økonomer, men økonomi er teori om menneskers adferd. Da må vi studere hvordan de faktisk oppfører seg - ikke bare hvordan de burde.
Av dette slutter flere at sentralbanken må fingranske boligprisveksten - og dempe veksten når den blir høy. Muligens. Lett er det ikke. For da må banken måle de rette prisene og sette det rette målet for prisene. Det siste er vanskelig, for boligtjenester tilhører skjermet sektor.
Prisene på disse stiger i en oljesmurt økonomi. Akkurat som Norge har et høyere inflasjonsmål enn andre, må vi kanskje ha et høyere boligprisnivå. Men hvor mye høyere?
Inflasjon og boliger
En kan heller ikke uten videre bruke boligpriser til å måle priser på boligtjenester. Boliger er nemlig både investeringsobjekter og konsumobjekter. Noen gjør det lett for seg selv og vektlegger det første. De sier at boliger må utelates fra inflasjonsmåling.
Det er snodig, for folk må ikke konsumere aksjer for å leve - men de må ha et sted å bo. Den tøffe utfordringen er å skille avkastningen på investeringen fra prisen på konsumet. Tricky.
Statistisk sentralbyrå (SSB) sier at konsumprisindeksen (KPI) har steget 0,3 prosent og boligprisindeksen 6,3 prosent. Merkelig stor forskjell. En grunn er at prisen på eiernes boligkonsum måles ved prisen på leiernes boligkonsum.
Tanken er at en eiers boligkonsum er det hun kunne ha fått i leie om hun hadde flyttet i telt. Metoden er internasjonalt anerkjent, men problematisk i Norge. Vi har nemlig få leieboliger - så prisene i et lite leiemarked skal si noe om prisene i et stort eiemarked. Dessuten er leiekontrakter ofte basert nettopp på KPI. Da avhenger KPI av leieprisene og leieprisene av KPI. Det aner deg nok at det er guffent.
Prisen på konsum av boliger
Sammen med to kolleger har jeg undersøkt et alternativ, nemlig å måle prisen på boligkonsum med langsiktskostnader til renter og vedlikehold. Slike utgifter er kun konsum fordi de ikke endrer egenkapitalen. Metoden gir KPI-økning på 30 prosent for årene 2000-2008, ikke 17 prosent slik SSB sier. Kanskje skulle Norges Bank ha satt rentene annerledes.
Boligprisene har steget så mye på 20 år at jeg ikke finner et passende ord i ordboken. Og ferden fortsetter mens Norge henter dollar opp fra havbunnen. Det gir heftige budrunder på arbeidsmarkedene og tomtemarkedene. Hold deg fast.
Referanse:
Artikkelen er publisert i Aftenpostens økonomiseksjon 1. juni 2012 under vignetten "Ukeslutt".
