Fokus på boligmarkedet:
På vei hjem fra Hemsedal første påskedag la jeg merke til en enkel plakat med påskriften «Bolig til salgs» langs Krøderen.
Det var noe vemodig over denne hjemmelagede plakaten sammenlignet med de mange profesjonelle til salgs-plakatene som fylte fjellheimen denne påsken. Plakaten var klistret opp på et hjørne av et lite hus og ga inntrykk av et siste desperat forsøk på å få bilistene innom på visning på deres vei til mer sentrale strøk på Østlandet.
Men til tross for forseggjorte plakater, gikk det ikke noe bedre med hyttesalget enn det gikk med salget av huset langs Krøderen. Det meste forble usolgt. Tendensen er den samme over hele landet. Antall usolgte boliger har økt kraftig det siste året.
Fall i boligprisene
Tirsdag kom det nye tall fra Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) for mars som viste at boligprisene i Norge har falt det siste året, dog knapt med 0,1 prosent. Vi skal imidlertid over fem år tilbake for å finne et prisfall over en årsperiode. Men bildet er trolig mer dystert enn som så.
Statistikken til Norges Eiendomsmeglerforbund viser prisutviklingen på solgte boliger som er annonsert på Finn. no.
Det er velkjent at denne prisstatistikken ikke nødvendigvis gir det riktige bildet av prisutviklingen, ettersom den ikke fanger opp det som skjer med usolgte boliger. Slik må det nødvendigvis være. Bestemmelsen av en pris fordrer at man har et effektivt marked med etterspørsel og tilbud etter boliger.
Mer bekymringsfullt er det hvis prisstatistikken systematisk overvurderer boligprisen i nedgangsperioder. Når omsetningstiden øker (slik som nå) vil det ta tid før de mindre attraktive boligene blir solgt.
Markedsmekanismen virker
Villaen på Nordstrand selges fortsatt over takst og fanges opp av statistikken, mens de mindre omsettelige objektene hoper seg opp og forblir usolgte. Nå ser vi imidlertid omsider at markedsmekanismen virker.
De mindre omsettelige objektene blir solgt, men til en lavere pris, og fanges dermed opp av statistikken. Særlig gjelder dette leiligheter, der prisen har falt med 2,5 prosent det siste året.
En indikasjon på hva markedet kunne ha vært, får man dersom man spør aktører hva de er villig til å kutte i pris for å få til et salg.
Eksempelvis uttalte en utbygger til Finansavisen denne uken at de ofte gikk ned minst ti prosent i pris for å få solgt boliger i dagens marked. Utspillet ble imidlertid dårlig mottatt av i Prognosesenteret, som poengterte at statistikk er en sammensetning av historiske tall og usolgte boliger ikke hadde noe der å gjøre.
Der tar det feil.
Utbyggeren gir oss faktisk et anslag på hvor han tror omsetningsstatistikken for den type objekter omsider kommer til å være.
Tolkning av statistikk
En annen utfordring når man skal tolke boligprisstatistikken til Norges Eiendomsmeglerforbund, er i hvilken grad den er representativt for det som blir omsatt av boliger i Norge. Ikke alle boliger blir solgt gjennom Finn. no.
Kan det tenkes at det er en er systematisk skjevhet slik at mindre omsettelige boliger i distriktet kun annonseres gjennom lokale eiendomsmeglere mens de som hører hjemme i pressområder annonseres på Finn. no? Boligen langs Krøderen fant jeg ihvertfall aldri igjen da jeg søkte på Finn. no.
Statistikk fra andre kilder kan si noe om denne type skjevhet. For eksempel viser tall fra Obos at prisen på deres solgte leiligheter falt med syv prosent i mars i forhold til samme periode ifjor, hvilket er langt kraftigere enn det man finner i Norges Eiendomsmeglerforbunds statistikk. Andre meglere kan selvfølgelig ha mer positive pristall enn dette – så systematisk har jeg ikke søkt.
Utsiktene fremover
Hva så med prisene fremover? På mellomlang sikt synes de fleste meglere og andre aktører i markedet å være sikre på at vi vil få en oppgang i boligmarkedet basert på antagelsen om fortsatt sterk økonomisk vekst, økt arbeidsinnvandring og urbanisering.
Jeg mener dette blir for enkelt. Høye boligpriser i forhold til inntektene varsler en fortsatt prisoppbremsing – eller et fall.
Det er heller ikke opplagt at urbanisering kun fører med seg prisøkning. Ifølge Statistisk sentralbyrå (SSB) går flyttestrømmene i Norge til pressområder som de vi for eksempel finner i og rundt Oslo. Disse områdene kan trolig vente en oppgang i boligprisene på sikt.
Derimot er det en netto utstrømming fra flere fylker som Sogn og Fjordane, Nordland, Troms og Finnmark. Med færre kjøpere enn gjenværende selgere, blir omsetning treg eller fraværende og boligprisen ved endelig salg lav om boligen i det hele tatt blir solgt. Hvilken statistikk fanger opp dette?
Aktører som Prognosesenteret, hevder ofte at modellene som det bruker for å anslå boligprisene, kun fanger opp fundamentale forhold. Det er med andre ord ingen prisboble, alt er forklart.
Dette er vås.
Hadde det vært slik, hadde ikke eiendomsmeglere prøvd å påvirke boligkjøperes forventninger ved å snakke prisen opp. Det vil alltid være betydelig usikkerhet i estimerte modeller, og tilfeldig korrelasjon mellom forklaringsvariable kan føre til at man tror man har forklart alt.
Et ustyrlig internasjonalt kapitalmarked lar seg for eksempel ikke fange opp.
Jeg tror vi kan komme til å se mye i boligmarkedet fremover som vi ikke forutså.
Artikkelen er publisert som ”Gjestekommentar” i Dagens Næringsliv 4. april 2008.
Send gjerne dine synspunkter og kommentarer til denne artikkelen på E-post til 
