Boligprisene i Norge er "all time high". Flere prognosemakere spår at den høye veksten vil fortsette. Jeg er er ikke helt trygg på det, skriver professor Hilde C. Bjørnland ved BI.

KOMMENTAR: Hilde C. Bjørnland om boligmarkedet

Nye tall viser at boligprisene i Norge igjen er «all time high», dvs. vi har hentet inn fallet under finanskrisen og vel så det.

Flere prognosemakere spår at den høye veksten vil fortsette i mange år fremover. Jeg er ikke helt trygg på det.

Et viktig argument som taler for at boligprisene vil fortsette oppover i Norge, er at vi har en høy befolkningsvekst, særlig i storbyene. Økt arbeidsinnvandring og levealder gjør at flere trenger boliger.

Så lenge etterspørselen etter boliger øker mer enn tilbudet, stiger boligprisene.

Se til England

De som baser sine prognoser på slike enkle demografiske betraktninger, burde imidlertid ta en titt på situasjonen i England.

Der har det de siste årene vært en rekordhøy befolkningsvekst. Ifjor økte befolkningen med nesten en halv million, hvilket er den største veksten som er målt på over 50 år. Faktorene bak veksten er mye av de samme vi ser i Norge. Økt levealder, fødselsrater og immigrasjon. Men det viktigste er økt arbeidsinnvandring.

Over halvparten av alle nye jobber som har blitt skapt de siste ti årene i Storbritannia har gått til utlendinger. Ifjor økte andelen til 80 prosent.

Bolig til salgs

Det burde isolert sett bety at boligprisene skulle stige. Men det gjør de ikke. Siden toppen i 2007 har boligprisene falt med 10-15 prosent. Med unntak av helt sentrale strøk, særlig i London, er trenden fortsatt negativ.

Til salgs-skiltene er synlige i mange områder, og i enkelte strøk er de nesten dominerende. Dette så jeg selv i forrige uke, da jeg var på en konferanse i Manchester. I en gate telte jeg flere boliger med til salgs-skilt enn det var boliger uten.

Grunnen til denne pessimismen i boligmarkedet skyldes selvfølgelig de dårlige konjunkturene. Etter finanskrisen har ledigheten økt og reallønningene falt.

Bankene har også vært svært restriktive med å gi boliglån, og krever opp mot 40 prosent egenkapital for å gi lån til lave renter. Dermed har unge og de med lav inntekt rett og slett ikke hatt råd til å kjøpe bolig. Konsekvensen er at de bor hjemme lenger eller leier bolig. Kun de pengesterke kommer seg inn i boligmarkedet.

Og derfor bidrar heller ikke arbeidsinnvandringen til å øke boligprisene, siden det ofte er unge og personer med lav inntekt som har kommet til landet. Mange av disse kommer fra kriserammede EU-land.

Ledigheten i Storbritannia er på «bare» 7,5 prosent, mot 10 prosent i snitt i euroområdet og hele 20 prosent i de mest gjeldstunge eurolandene. Med unntak av Tyskland som gjør det bra, går flyttestrømmen derfor fra euroområdet til Storbritannia. Det har den gjort i flere år.

I Norge har vi hatt en formidabel realinntektsvekst som har tiltrukket både høy- og lavkompetent arbeidskraft. Det driver boligprisene i været. Men veksten i boligprisene er ikke jevnt fordelt.

Hvor går boligprisene?

Boligprisene stiger i det oljedominerte Sørvestlandet og i storbyene. I strøk der fraflyttingen er stor, er bildet et helt annet. Der står boliger til salgs lenge, noen for alltid.

Hva vil skje fremover?

Det er lett å bli blendet av at det går så godt i Norge. Vi har penger på bok i utlandet (oljefondet) og klarte effektivt å motvirke negative virkninger av finanskrisen ved å sette ned renten til (nesten) null og å øke offentlig forbruk kraftig.

Ikke nok med det. I motsetning til andre europeiske land har vi sluppet unna innstramninger etterpå. Den høye pengebruken i offentlig sektor har kunnet fortsette, fordi vi stadig får mer oljepenger på bok. Når det også slår ut i høy lønnsvekst i både offentlig og privat sektor, er det ikke så rart at boligmarkedet igjen går som en kule.

Norge ikke immun

Det er imidlertid grunn til å minne om at dersom oljeprisen hadde blitt værende på de nivåene vi så under finanskrisen, hadde stemningen i Norge vært en annen enn den er i dag. Kraftige kutt i offentlig sektor med påfølgende lønnskutt kunne da ha blitt konsekvensen.

Lærdommen fra England er at slikt ikke gir fart i boligmarkedet, selv om utlendingene skulle fortsette å strømme inn i landet.

Norge er heller ikke immun mot nye impulser fra utlandet. Prisveksten man nå ser i Asia, kan spre seg til resten av verden, og bidra til at rentene kommer raskere opp både internasjonalt og i Norge.

Har vi i mellomtiden også fått et særnorsk høyt kostnadsnivå og inflasjon, vil dette slå uheldig ut for boligmarkedet.

Referanse:

Artikkelen er publisert som gjestekommentar økonomi i Dagens Næringsliv 7. juli 2011.

Si din mening:

Send gjerne dine kommentarer og synspunkter på denne artikkelen til forskning@bi.no

Kommentarer

Du kan også se alle nyheter her.
BI Business Review

Nyhetsbrev

Meld deg på for oppdaterte nyheter fra BI Business Review!

Meld på