Boligmarkedet er på alles lepper. Det er særlig to faktorer økonomer er opptatt av nå.
Boliger spiller flere roller:
- For husholdningene er boligen ikke bare et hjem, men også sparebøsse, sosial arena og identitetsskaper.
- For sentralbanken er boligmarkedet forgasseren som gir kraft til rentepedalen.
- For arbeidsmarkedet er boligmarkedet en nøkkelfaktor, for de arbeidsledige trenger ny bolig når de flytter.
Derfor skjønner vi lett at boliger er et favoritt-tema på lørdagskvelden.
Denne interessen har ført til at nordmenn vet mye om boligmarkedet.
Les mer om: Vi vil bo nærmere, høyere og tettere.
Nordmenn vet at rente, sysselsetting og inntekt forklarer mye av prisutviklingen.
Mange vet at oljen og oljepengene har spilt en rolle.
De kjenner til kaffe latte-effekten som driver urbaniseringen.
De er klar over at tilbudssiden er en flaskehals, for i mange storbyer er det få byggeklare, sentrale tomter.
De vet at fortetning er fremtiden – og at problemet er at alle vil ha fremskritt, men ingen endring.
Er det så noen X-faktorer som ikke er like godt forstått?
Kanskje.
La oss se på to hyperaktuelle: sekvensering og egenkapital.
Faktor nr. 1: Sekvensering
Sekvenserings-effekten oppstår fordi boligeiere er kjøpere og selgere i samme marked. Normalt spiller trekkrekkefølgen liten rolle for dem som skal flytte, for bankene tilbyr mellomfinansiering. Men noen ganger blir trekkrekkefølgen viktig.
Her er tankeskjemaet:
For at en handel skal finne sted, må det finnes to personer som har motsatte ønsker.
En aksje, for eksempel, selges når selgeren tror det er lurt å selge og kjøperen tror det er lurt å kjøpe. Den ene tror markedet skal opp, og vil kjøpe. Den andre tror markedet skal ned, og vil selge. Hvis begge tror det samme, blir det ingen handel. Begge kan ikke ha rett samtidig, men hvis aktørene har ulike forventninger, blir det handler.
I boligmarkedet er motivasjonen for å handle mer sammensatt, og preget både av behov og finansiering, men essensen er den samme: Det blir handler når folk har ulike behov og planer.
Ikke alle kan selge først. Minst én må kjøpe først.
Det er en oppskrift på trøbbel når mange sier: «Ja, vi skal kjøpe, men kun etter å ha solgt først», for en slik synkronisering torpederer markedet. Den motsatte synkroniseringen kan også skje, altså at alle vil kjøpe først. Hvis folk er overbevist om at det er lett å selge, er de redde for å selge først – for så å måtte bo på hotell.
I dag kan det se ut som om vi har en todeling av Norge, der det finnes mange selge-først folk i Stavanger/Rogaland og mange kjøpe-først folk i Oslo.
I Eiendom Norges statistikk for mars ser vi at i Oslo rives boliger unna med en liggetid på 15 dager. I Stavanger selges boligene etter en seigpining på 73 dager. Brøken usolgte-på-solgte var 0,7 i Oslo og 4,9 i Stavanger. Det er en sterk kontrast – og vitner om at folk i de to regionene lager totalt forskjellige planer. Dette får konsekvenser for arbeidsmarkedet.
Faktor nr. 2: Egenkapitalen
Tenk deg at Anne er en arbeidsledig ingeniør i Stavanger. Hun ser at det er en ledig ingeniørstilling i Oslo, men har to problemer. Å få solgt i Stavanger og å få kjøpt i Oslo.
Det er få kjøpere der hun er, og det er få selgere der hun vil flytte.
Tar hun ikke sjansen og tar jobben, gir det ekko inn i arbeidsledighetsstatistikken. Og styrken på effekten avhenger av bankenes mellomfinansiering og husholdningenes risikoappetitt.
Hva er egentlig risikoen? Å bomme på egenkapitalen.
Risikoen er å kjøpe først og kjøpe for dyrt – i forhold til hva du får solgt for.
Nå må du hente kaffe, for nå må vi resonnere:
Sett at Anne eier en bolig på 75 kvadratmeter som hun kjøpte for 2,5 millioner.
Lånet er på 2 millioner, egenkapitalen en halv million.
Så tenker hun å kjøpe en bolig på 90 kvadratmeter – i samme by.
Hvis prisene ikke endres, må hun skaffe en halv million til og betale 3 millioner.
Hva gjør hun hvis prisene faller med 20 %?
Da er hennes gamle bolig verdt 2 millioner, og hun har mistet egenkapitalen. Klassiske økonomer vil si at en netto etterspørrer reduserer etterspørselen når prisene går opp og øker den når prisene går ned. Moderne økonomer er ikke overbevist om hva hun gjør. Se på to muligheter:
- Hvis hun med lavere priser etterspør 100 kvadratmeter, altså mer enn ved uendrede priser, er etterspørselskurven som klassikerne tror. Hun vil ha mer når det blir billigere. (Vi kan tenke at hun kunne få forskudd på arv slik at hun oppfylte lånekrav.)
- Hvis hun i stedet etterspør en bolig på 80 kvadratmeter, så vil hun kjøpe mindre når det blir billigere! For økonomer er dette urovekkende. Hvorfor? Jo, fordi en slik type etterspørsel også betyr at folk kjøper mer når noe blir dyrere. Dette kan føre til prisspiraler oppover – og malstrømmer nedover.
Bransjefolkene tror Anne etterspør mindre når prisene faller. Og mer når prisene stiger. Grunnen er virkningen prisene har på egenkapitalen, for egenkapitalen påvirkes av prisnivået og prisnivået av egenkapitalen. Det er tricky greier – og vi kan få spiral oppover i Oslo og nedover i Stavanger.
Hvis du trodde utviklingen i «Game of Thrones» var vanskelig å spå, prøv deg da på Norges «Game of Homes».
Referanse:
Artikkelen er publisert som kommentarartikkel i Aftenposten 9. april 2016.