Visjonen om endeløs og uavbrutt ekspansjon er attraktiv. Ingenting vokser til himmels. Heller ikke boligprisene, skriver Hilde C. Bjørnland ved BI.
KOMMENTAR: Hilde C. Bjørnland om boligprisene
Realprisene på boliger i Norge har svingt opp og ned rundt en svakt stigende trend fra 1819 og frem til 1990-tallet.
Men så, fra 1992, skyter boligprisene i været. Nesten 180 år med opp- og nedturer, og de seneste 20 årene med noe som nesten kan se ut som eksponentiell vekst.
Ingen andre tidsserier fra norsk økonomi ligner på dette.
Advarte mot boligboble
Spol så frem til nobelprisvinner og økonomiprofessor Paul Krugmans advarsel om at det er en boble i norske boligpriser, fremsatt i Dagens Næringsliv (DN) i forrige uke. Krugman mener norsk økonomi har mange likheter med USA rett før boligboblen sprakk i 2007: sterk og vedvarende boligprisvekst i flere år koblet med en høy gjeldsgrad i husholdningene.
Resten er historie: Boligprisene har falt med over 30 prosent i USA. I mange europeiske land har det gått enda verre.
Ifølge DN fikk imidlertid Krugman liten støtte for sine analyser om boligbobler fra norske myndigheter. Hverken statsminister Erna Solberg, næringslivledere eller andre politikere som ble spurt av DN delte Krugmans bekymring for en boblesprekk. Men hadde noen ventet det?
Ikke bare er det vanskelig å predikere når en eventuell boble skal sprekke. Men som Solberg og flere med henne riktig påpekte er det stor forskjell på Norge og USA. Norsk økonomi har en helt annen sammensetning av velferdsordninger enn USA, noe som gjør oss mindre sårbare. Kanskje er vi dermed også bedre rustet til å tåle det høye gjeldsnivået.
Vil boligprisene vokse i det uendelige?
Spørsmålet om hvorvidt det er en boble i boligmarkedet er imidlertid en avsporing. Trolig hadde flere av de spurte svart annerledes om man isteden hadde spurt om de trodde boligprisene ville fortsette å vokse i det uendelige?
For om vi glemmer USA og kun ser på den historiske utviklingen i norske boligpriser, er det virkelig noen som tror at alt er så annerledes nå? Står vi foran en evigvarende epoke med vekst? Eller vil historien gjenta seg med opp- og nedturer?
Mye kan forklare den bratte stigningen i boligprisene de siste 20 årene. Økt bytteforhold på grunn av høye oljepriser og sterk reallønnsvekst har økt velstanden hos nordmenn flest. Legg til gunstige skatteordninger som har favorisert investering i bolig, lave renter som har stimulert låneopptaket, samt en rekordhøy arbeidsinnvandring som har økt etterspørselen etter bolig, så er det ikke rart at boligprisene har økt så kraftig.
Fare for fall i boligpriser
Faren er at de gunstige faktorene som har drevet boligprisene i været, kan snu. Fallende oljepriser kan sende norsk økonomi i nedoverbakke, noe som vil øke ledigheten og etterhvert bremse arbeidsinnvandringen.
Det økte kostnadsnivået i Norge kan presse den generelle prisveksten opp, noe som kan tvinge Norges Bank til omsider å øke rentene (de har tross alt et inflasjonsmål). Konklusjonen kan fort bli fallende boligpriser.
Flere prognosemakere anslår nå også at boligprisene kan falle med 20-30 prosent i tiden fremover. Både Swedbank First Securities og Nordea har presentert slike prognoser. På den andre siden står Prognosesenteret og anslår en vekst på to-tre prosent. Og ifølge en uttalelse fra deres sjeføkonom Kjell Senneset til DN (2. desember), er «de som spår et boligprisfall på 20-30 prosent helt på jordet».
Ingenting vokser til himmels
Tja. De siste 20 årene har realprisen på bolig steget med over 260 prosent. Det gir en gjennomsnittlig årsvekst på 13 prosent. Til sammenligning steg realprisen på bolig på 1980-tallet med ti prosent per år inntil toppen var nådd i 1987, for så å falle med over 40 prosent frem til 1992. En korreksjon på 20-30 prosent er derfor ikke noe unikt i en historisk sammenheng.
Visjonen om endeløs og uavbrutt ekspansjon er selvfølgelig attraktivt, men ingenting vokser til himmels. Historien med oppgang og nedgang gjentar seg.
Skulle de gunstige forholdene som har drevet både oljepris og norsk velstand i været snu, kan nedgangen i boligprisene komme raskere enn mange tror.
Referanse:
Artikkelen er publisert som kommentarartikkel økonomi i Dagens Næringsliv 16. januar 2014.