Boliginvestorer sto for gjeldsvekst og påfølgende tap i finanskrisen i USA, ikke lavinntektsgrupper. Noe å bekymre seg for her hjemme?
En sentral del av fortellingen om finanskrisen går som følger:
Tidlig på 2000-tallet økte gjelden til amerikanske husholdninger raskt. Også gjeld i forhold til inntekt økte betydelig.
Veksten var konsentrert hos låntagere med dårlig betalingsevne. Når de dårligste låntagerne ikke lenger klarte å betjene gjelden, begynte tapene å hope seg opp hos bankene. Det amerikanske finansvesenet havnet i trøbbel.
Boligprisene begynte å falle. Husholdninger med mye gjeld og lav inntekt kuttet konsumet. Den amerikanske økonomien, og senere resten av verden, ble kastet ut i en resesjon som sannsynligvis har kostet millioner av arbeidsplasser.
Denne historien er blitt grundig dokumentert. Det er skrevet flere forskningsartikler, samt bøker, om hvordan gjeldsveksten var konsentrert på det som defineres som såkalte subprimeområder.
Postnumre der mange av innbyggerne opprinnelig var subprime, det vil si hadde en lav kredittvurdering, opplevde den høyeste veksten i gjeld relativt til inntekt. Og de samme områdene opplevde senere den største nedturen.
Et annet bilde av finanskrisen
Ny forskning viser et annet bilde. Gjeldsveksten og de påfølgende boliglånstapene fant hovedsakelig sted hos husholdninger med middels og høy inntekt. Det er hovedbudskapet i primært to vitenskapelige artikler fra henholdsvis Adelino, Schoar & Severino og Foote, Loewenstein & Willen.
Boligkrisen var ingen subprimekrise. Det var en primekrise.
Hvorfor kommer disse studiene til andre konklusjoner enn tidligere studier?
Tilgang til nye data
Forklaringen ligger i tilgangen på data. Mens tidligere studier i stor grad brukte data for hele postnummer, er de nye funnene basert på individuelle data. Det viser seg at selv i områder med mange subprimehusholdninger, var det individer med relativt høy inntektsvekst som sto bak mye av gjeldsveksten.
En relatert forklaring er at individer gjerne skifter fra å være subprime til å bli prime etter hvert som de blir eldre, og opparbeider seg en stabil inntekt. Dette er temaet i en fersk forskningsartikkel av Albanesi, DeGiorgi & Nosal.
Mens tidligere forskning har sammenlignet gjeldsveksten for ulike grupper basert på hvorvidt de var subprime eller prime på midten av 1990-tallet, ser Albanesi, DeGiorgi & Nosal på kredittvurderingen i det et lån blir tatt opp.
Tidspunktet for når man måler kredittverdighet viser seg å være viktig, fordi mange av subprimeindividene er unge mennesker som med tid vil øke både inntekten og kredittvurderingen sin.
Den høye gjeldsveksten som tidligere er blitt tilskrevet subprimehusholdninger viser seg i stor grad å skyldes primehusholdninger i etableringsfasen. Dette er en type mennesker som stort sett alltid har høyere gjeldsvekst enn gjennomsnittet.
Årsaken til gjeldsveksten
Hvis ikke subprimeutlån kan forklare den høye gjeldsveksten, hva er da årsaken?
Forskerne Albanesi, DeGiorgi & Nosal viser at gjeldsveksten og de påfølgende tapene i stor grad var drevet av en annen gruppe husholdninger: boliginvestorene. Gjeld for husholdninger med flere enn én bolig økte drastisk på 2000-tallet, og det var primært disse husholdningene som sluttet å betale lånene når gjelden ble for høy.
Boliginvestorer, som har lånt med minimal egenkapital og ikke selv bor i boligen, har langt svakere incentiver til å betale gjelden når boligprisene faller.
Den nye forskningen er interessant å lese med norske øyne. Dersom en av de viktigste driverne bak boligfesten i USA og den etterfølgende krisen var boliginvestorer, er det grunn til å stille spørsmål om disse funnene bør bekymre norske politikere.
Referanser:
- Manuel Adelino, Antoinette Schoar og Felipe Severino: Loan Originations and Defaults in the Mortgage Crisis: The Role of the Middle Class. Review of Financial Studies 2016.
- Christoper Foote, Lara Loewenstein og Paul Willen: Cross-Sectional Patterns of Mortgage Debt during the Housing Boom: Evidence and Implications. NBER Working Paper 2016.
- Stefania Albanesi, Giacomo DeGiorgi og Jaromir Nosal. Credit Growth and the Financial Crisis: A New Narrative. Working Paper 2016.
Denne formidlingsartikkelen er først publisert I Dagens Næringsliv 25. mars 2017 under vignetten «Forskning viser…».
Tekst: Doktorgradsstipendiat Ragnar E. Juelsrud ved Handelshøyskolen BI og doktorgradsstipendiat Ella Getz Wold ved Brown University i USA.