Selv om fjorårets bratte oljeprisfall har begynt å sette bremsene på norsk økonomi, fortsetter boligmarkedet i full fart. I april 2015 var omsetningen rekordhøy, ifølge Eiendomsbransjens boligprisstatistikk.
Hittil i år er det solgt 13,7% flere boliger i Norge enn i samme periode i 2014, og boligprisene har økt med 7,9% siden april i fjor.
Det er ikke bare volum og pris som fortsetter å øke: den gjennomsnittlige tiden for å selge en bolig har også gått ned fra 38 dager til 33 dager, og i Oslo tar det gjennomsnittlig kun 16 dager.
- Trenden er fortsatt prisvekst i boligmarkedet. April måned ga oss en prisvekst som var noe i overkant av det vi forventet. Dette var en sterk prisvekst, helt klart, sier administrerende direktør i Eiendom Norge Christian Vammervold Dreyer, på mai-konferansen for Eiendomsbransjens boligprisstatistikk.
Erling Røed-Larsen, professor ved BI, leder arbeidet med den statistiske beregningen for Eiendomsverdi, som utgir rapporten i samarbeid med Eiendom Norge og Finn.no.
Tallene omfatter boliger som annonseres på Finn.no, som til sammen utgjør cirka 70% av alle boligomsetninger i Norge i løpet av et år.
To tiår med vekst
Boligprisene i Norge har vært i nesten konstant vekst siden 1992, når de bunnet ut etter å ha blitt halvert som følge av krakket i 1988.
Denne veksten skyldes flere grunner.
Høye oljepriser har gitt oss sterk lønnsvekst og høyere kjøpekraft. Lavere og lavere renter har gjort det billigere å betjene lån, samtidig som det har blitt lettere å få kreditt.
Samtidig har det vært mange fordeler ved å eie bolig, slik som skattefradrag for rentekostnader, og muligheten for å unnslippe eiendomsskatt ved å investere i gjeldsfinansiert eiendom.
Veksten har ikke vært lik over hele landet, men har hovedsakelig har den vært konsentrert i de største byene, slik som Oslo, Bergen og Trondheim. Økende befolkning og manglende utbygging av nye boliger i disse byene har presset prisene og etterspørselen enda høyere.
Risiko for ustabilitet
Etter hvert som oljeprisfallet begynner å sakke ned den norske økonomien, kan den akselererte veksten i boligmarkedet bli en risikofaktor – spesielt på grunn av gjeldsveksten.
- Det som er urovekkende er de husholdningene som er i faresonen, de som har strukket strikken for langt. Hvis noe skjer med inntektsevnen deres, eller rentenivået blir høyere, vil jo de måtte ta tiltak, slik som å selge, altså nedskalere boligkonsumet sitt. Og hvis tilstrekkelig mange boliger blir lagt ut til salg, er jo det norske boligmarkedet så lite at det vil gi utslag, sier Erling Røed-Larsen, professor ved BI.
Flere tiltak har blitt lagt fram for å redusere risikoen i boligmarkedet.
Scheel-utvalget, som ble utnevnt av Stoltenberg-regjeringen for å oppdatere skattesystemet i Norge, har foreslått å øke skatt på eiendom og fjerne skattefritaket for utleie.
Og i mars la Finanstilsynet fram et forslag som blant annet vil gjøre det vanskeligere å få lån gjennom økt stresstesting. Tilsynet vil også innføre et krav om en årlig avdragsbetaling på 2,5% fra første år.
I følge Christian Dreyer, direktøren i Eiendom Norge, ligger løsningen i utbyggingspolitikk.
- Hvis man ikke får bygd boliger, så hindrer man ikke prisvekst hvis man ikke gjør drastiske tiltak på kredittsiden. Det er boligbyggingen som må stimuleres, sier han.
Finansminister Siv Jensen har også uttalt at fokuset i boligpolitikken burde være på tilbudssiden. Regjeringen arbeider nå med en ny boligstrategi, som skal fremlegges før sommeren.