Dagens lov for eiendomsmeglere har i hovedsak fungert godt. På enkelte områder er det behov for endring.
Eiendomsmeglingsutvalgets utredning ble overlevert finansminister Jan Tore Sanner (H) 4. juni. Utredningen gir en bred evaluering av dagens lovgivning.
Vi har analysert utviklingen i kundetilfredshet og prisnivå for eiendomsmeglingstjenestene, og vi har trukket inn kvalitative erfaringer og vurderinger fra forbrukerorganisasjoner og eiendomsmeglingsbransjen selv.
Basert på evalueringen legger utvalget frem et fullstendig forslag til ny eiendomsmeglingslov. Formålet med loven er å legge til rette for at omsetning av fast eiendom, ved bruk av eiendomsmegler, skjer på en sikker, ordnet og effektiv måte. Utvalget tilføyer at dette skal skje «med særlig hensyn til forbrukernes interesser».
Gjeldende eiendomsmeglingslov ble vedtatt i 2007. Etter utvalgets oppfatning har loven med forskrifter og senere endringer i hovedsak fungert godt.
Utvalget anbefaler derfor at hovedtrekkene i loven videreføres. Dette innebærer blant annet at bud fremdeles skal være bindende for kjøper, at det stilles kvalifikasjonskrav til eiendomsmeglere, og at progressive vederlag (der det gis bonus til eiendomsmegler hvis salgsprisen overstiger et visst nivå) ikke tillates.
På enkelte områder ser vi imidlertid behov for endringer, som i sum vil styrke forbrukervernet ved boligomsetning.
Flere av endringsforslagene er knyttet til selve salgsprosessen.
I dag er det selger som bestemmer salgsformen, og slik bør det være. Langt de fleste selgere velger å organisere salget som en åpen budprosess, der potensielle kjøpere byr over hverandre til det kun står én kjøper igjen.
Dette er en god salgsform, som er enkel og vel etablert i Norge. I enkelte opphetede budrunder kan det imidlertid gå veldig fort i svingene, og bud gis med svært korte akseptfrister.
Utvalget mener at tempoet i budgivningen ikke bør være for høyt. Vi foreslår derfor å fastsette en minste akseptfrist, og vi anbefaler at fristen settes til 30 minutter.
Dette vil sikre andre budgivere et tilstrekkelig vindu til å vurdere om de vil legge inn et høyere bud. Det vil også ivareta meglerens behov for kontroll med budgivers finansiering.
Budgivere har i dag anledning til å legge inn hemmelig bud, det vil si bud med forbehold om at det ikke formidles til andre budgivere. Utvalget mener slike bud er uheldige.
For det første fordi en risikerer at et hemmelig bud aksepteres, selv om én eller flere av de andre budgiverne hadde vært villige til å by mer hvis de hadde kjent til det hemmelige budet. Det gir en risiko for at boligen ikke tilfaller kjøperen som er villig til å betale mest for den.
For det andre kan hemmelige bud undergrave tilliten til hele salgsprosessen. Utvalget anbefaler derfor at eiendomsmegleren ikke skal kunne formidle hemmelige bud hvis selgeren først har bestemt seg for å arrangere en åpen budrunde.
Selgeren står imidlertid fritt til å arrangere budgivningen på andre måter hvis han eller hun ønsker det.
Et tredje forhold er knyttet til bud direkte til selger, gjerne før ordinær budgivning, såkalt kupping. Utvalget mener kupping er uheldig av flere grunner:
For det første gir det en risiko for at boligen ikke selges til den som verdsetter den høyest.
For det andre er kupping i konflikt med en ryddig, åpen og trygg boligomsetning.
Og for det tredje kan utbredt kupping undergrave visninger med påfølgende budgivning som salgsform, en salgsform utvalget mener fungerer godt.Utvalget ønsker å bedre kunnskapen om kupping. Vi forslår derfor at det innføres en ordning der eiendomsmeglerne rapporterer kupping til Finanstilsynet.
Ut over en slik registrering er det begrenset hvilke muligheter eiendomsmeglingsloven gir for å forhindre kupping, ettersom kupping angår forholdet mellom kjøper og selger isolert og ikke vedrører eiendomsmeglingen som sådan.
Et flertall i utvalget mener det bør vurderes endringer i andre lover som vil vanskeliggjøre kupping, og peker på mulige endringer i avhendingslova.
Både personer med eiendomsmeglerbrev (eiendomsmeglere) og advokater kan i dag utøve eiendomsmegling. Det ønsker utvalget å videreføre.
Eiendomsmeglere må i tillegg være tilknyttet et eiendomsmeglingsforetak med godkjennelse, mens advokater kan utøve eiendomsmegling i kraft av advokatbevillingen. Det siste ønsker utvalget å endre, og vi foreslår at all eiendomsmegling skal skje i foretak med tillatelse fra Finanstilsynet.
Sist, men ikke minst, har utvalget diskutert tilfanget av tjenester som retter seg mot selgere som ønsker å selge boligen sin selv, såkalte selvhjelpstjenester. Det kan være internettbaserte tjenester som gir assistanse til utforming av annonser og innhenting av opplysninger fra registre og informasjonsbaser.
Utvalget mener det ville være uheldig å utvide reguleringen av eiendomsmegling til slike tjenester, selv om et mindretall mener at disse bør underlegges særskilt regulering. Det betyr ikke at enhver tjeneste som definerer seg selv som «selvhjelpstjeneste», automatisk faller utenfor eiendomsmeglingsloven.
Utvalget har diskutert hvor grensen mellom selvhjelpstjenester og eiendomsmegling bør trekkes. Ettersom den teknologiske utviklingen på feltet skjer raskt, mener vi det er lite hensiktsmessig å trekke en skarp grense mellom selvhjelpstjenester og eiendomsmegling. Den kan raskt bli utdatert.
I stedet definerer vi kriterier som kan benyttes for å avgjøre om tjenesten egentlig er å anse som eiendomsmegling.
Oppsummert mener vi at eiendomsmeglingsloven har fungert bra, og at omsetningen av bolig i Norge i dag i hovedsak skjer på en god, ryddig og enkel måte.
Likevel er det rom for forbedringer.
Utvalget foreslår flere endringer, særlig knyttet til salgsprosessen, som i sum vil styrke forbrukervernet og bidra til en enda tryggere og enklere bolighandel.
Eiendomsmeglingsutvalget ble nedsatt av regjeringen i 2019 for å evaluere eiendomsmeglingsloven og foreslå en fremtidsrettet regulering. Ledes av Espen R. Moen, professor ved Handelshøyskolen BI. Sammensatt av medlemmer fra akademia, eiendomsmeglingsbransjen, teknologimiljø, forbrukere og tilsynsmyndigheter.
Publisert 7. juni 2021