Om Oslo bygger 10.000 boliger, faller boligprisene med 10 prosent. Men ikke alle vil bygge.
Store boligprisforskjeller i Norge viser at boligbeholdningen er feilplassert. Hva gjør vi? Vi kan bygge mer og så satse på at folk vil dit boligene blir lagt. Eller vi kan se hvor folk har flyttet, og bygge der.
Det første gir en risiko for at boligene blir stående tomme fordi boligene blir feilplassert. Det siste gir en risiko for at boligene blir stående tomme fordi alle som ville dit, allerede har flyttet dit.
Økonomifaget hjelper oss, for prisnivå og prisendringer angir knapphet og endringer i knapphet. Løsningen er å bygge der det er høye priser og store prisøkninger.
Dessverre får vi det ikke til overalt. Norge har nemlig ikke et boligproblem, men Oslo har et boligproblem. Der er prisnivået så høyt at en nyutdannet sykepleier kun har råd til å kjøpe 1 av 100 boliger. Slike tall blir noen ganger avfeid med at det ikke er noen menneskerett å bo på Grünerløkka. Vel, sikkert ikke, men det er et samfunnsproblem.
For samlokaliseringsgevinstene i byer er store. Ta to tall.
Først 3,7 prosent. Hsieh og Moretti (2019) viser at hvis tre byer i USA – New York City, San José og San Francisco – hadde lagt byggerestriksjonene på vanlig USA-nivå, hadde USAs BNP vært 3,7 prosent høyere. Det er kanskje et tall som ingen mister pusten av, men det burde de, for det innebærer kolossale velferdstap.
Dernest 4 prosent. Ahlfeldt og Pietrostefani (2019) tar for seg 347 estimater av tetthetselastisiteter fra 180 ulike studier. De viser at produktivitetens tetthetselastisitet er på 0,04.
Gjesp. Eller ikke! Det tallet betyr at når et steds befolkningstetthet dobles, så observeres en økning i produktiviteten med 4 prosent.
Vi vet ikke om det er byer som gjør folk gode, eller om gode folk drar til byer. Men vi vet at uansett om byene er talentmagneter eller talentforedlere, er produktiviteten høy der.
Så hvis vi tillater Oslo å vokse, kan Norge øke sin høsting av disse gevinstene.
Hva stopper oss? Kanskje kunnskap og innbyggernes motvilje.
Ta kunnskap. Det er nok høy kompetanse i planleggingsfasene på forhold som arkitektur, historie, bærekraft og ingeniørfag. Men kanskje ikke på samfunnsøkonomi.
For mens vi hører om visuell attraktivitet, historisk preservering, grønne mål og tekniske løsninger, får vi ikke inntrykk av at agglomerasjonsgevinstene er viktige. (Agglomerasjon er et begrep som for å beskrive de fordelene bedrifter og konsumenter har av å være lokalisert nær hverandre, red.anm.) Disse forutsetter at det bygges der landet trenger boliger.
La oss heller ikke kimse av folks preferanser. Når folk stemmer med sine lommebøker om hvor de vil bo, blir avstemningsresultatet rimelig klart: Mange vil bo i Oslo.
Hva skjer? Tja. Det er mye snakk om å begrense etterspørselen, men få resultater på å øke tilbudet. Housing Labs modell viser at om Oslo bygger 10.000 boliger, faller boligprisene med 10 prosent.
Å satse på etterspørselsregulering i stedet for tilbudstilrettelegging er som å ha tre kaffekopper til fem gjester, og så be gjestene bruke koppene på rundgang. Tilbudsløsningen er å få tak i to kopper til.
Men ikke alle innbyggere ønsker at Oslo skal vokse, så det oppstår et insider-outsider-spill. Det er et spill mellom dem som har bolig, og dem som ikke har.
Ta et eksempel. Si det kommer et forslag om å omdisponere kolonihagene (!) til 8000 boliger – pluss parker, kaffebarer og ballbinger. Insiderne er de som har bruksrett til byhyttene, og naboer som liker utsikt. Outsiderne er de som hadde kunnet flytte inn i nye boliger. Gevinstene er trolig mye større enn tapene.
Men. Det. Hjelper. Ikke.
Hvorfor ikke? Taperne vet hvem de selv er – og hvem de andre taperne er. De allierer seg. De lager protesttog og kjører innsigelser.
Outsiderne, derimot, vet ikke hvem de selv er – og i hvert fall ikke hvem de andre outsiderne er. Det er jo familien Hansen i Tønsberg eller Olsen i Halden som hadde flyttet til Oslo om disse boligene var blitt bygget. De kan ikke gå i tog, protestere eller klage.
Det er bare én redning, og det er at de myndighetene som er satt til å ivareta fellesskapets langsiktige interesser fremfor enkeltindividers kortsiktige egeninteresse, kjører prosjektet gjennom.
Problemet er at lokalpolitikerne ikke tør ta i visse forslag – og i hvert fall ikke de følsomme. Dette kan forstås innenfor en modell utviklet av William Fischel (2001). Han lanserte «the homevoter hypothesis», der boligeierne stemmer på dem som sikrer boligverdiene deres. Da får vi konservering – og ikke endring – samt kampanjer med slagord hvor essensen er: «Dette er bra for Norge, men dumt for oss, så vi er imot.»
San Francisco er selve skrekkabinettet for utstilling av konsekvensene av å fryse en boligbeholdning. Lite bygging har gitt sosiale og økonomiske mareritt. Avisen San Francisco Chronicle avslører at det kun er blitt gitt 2861 boligtillatelser pr. 100.000 innbyggere i 2015–2021. Mine beregninger viser at tallet for Oslo er 3465. Altså bare litt mer enn San Franciscos skrekktall.
Dette fordi mange vil beholde byens småbysjarm uansett sosiale konsekvenser for dem som vil inn, og uansett økonomiske konsekvenser for landet. Kunne byggedugnad være en tanke?
Innlegget ble først publisert i Aftenposten 24. august 2022: https://www.aftenposten.no/meninger/debatt/i/lV70Jo/boligprisene-i-oslo-er-et-samfunnsproblem-bygging-er-loesningen
Publisert 30. august 2022