Egenkapitalkravet gjør norske husholdninger mindre belånte. Samtidig bruker boligkjøpere mer av sparepengene for å oppfylle kravet, og i sum blir de mer sårbare for inntektsfall og uforutsette utgifter.
Dagens boliglånsforskrift sier at egenkapitalen ved boligkjøp skal utgjøre minst 15 prosent av boligens verdi. Med de høye boligprisene vi har i dag, utgjør dette en betydelig sum, som gjør det vanskelig for unge å komme inn på boligmarkedet. Dette er en åpenbar ulempe for dem som holdes utenfor, og den øker betydningen av å ha foreldre med mulighet til å støtte barna økonomisk.
Det at «foreldrebanken» blir stadig viktigere føles urettferdig for mange.
Et naturlig spørsmål er da om gevinstene av boliglånsreguleringen er store nok til å veie opp for de uheldige fordelingseffektene.
Finanstilsynet innførte retningslinjer for egenkapital ved boligkjøp første gang i 2010 og strammet de inn til dagens nivå i 2011. De viste da til at norske husholdninger hadde høy gjeld og skrev: «Det høye gjeldsnivået har økt husholdningssektorens sårbarhet ved renteoppgang, arbeidsledighet og redusert «inntekt».
Har egenkapitalkravet gjort norske husholdninger mindre sårbare?
I en forskningsartikkel finner jeg og mine medforfattere Knut Are Aastveit og Ragnar Enger Juelsrud at svaret på dette spørsmålet er nei. Våre beregninger viser at de fordelaktige effektene av lavere belåning oppveies av de negative effektene av lavere buffere.
I artikkelen finner vi at egenkapitalkravet reduserer belåningsgraden for boligkjøpere og gjør at noen boligkjøp blir utsatt eller kansellert. Begge disse effektene bidrar til lavere gjeldsvekst. Dersom målet med boliglånsforskriften er å redusere samlet gjeldsvekst, må den derfor sies å virke etter hensikten.
Den økonomiske forskningslitteraturen har vist at lavere belåningsgrad gjør husholdninger mindre sårbare for fall i formuesverdier. Dette betyr at et stort boligprisfall trolig vil ha mindre effekt på folks forbruk som følge av boliglånsreguleringen. Da blir også ringvirkningene mindre, og norsk økonomi blir mer stabil.
Samtidig ser vi at folk strekker seg langt for å oppfylle egenkapitalkravet, og de bruker mer av sparepengene sine ved boligkjøp. Resultatet er at en større andel av formuen bindes opp i bolig, og boligkjøpere sitter igjen med mindre buffere. Den økonomiske forskningslitteraturen har vist at mindre buffere gjør husholdninger mer sårbare for inntektsfall.
Det betyr at et stort inntektsfall, for eksempel forårsaket av arbeidsledighet, trolig vil ha større effekt på folks forbruk som følge av boliglånsreguleringen. Alternativt kan det føre til at flere ønsker å selge boligen dersom de skulle miste jobben.
Dette kan føre til boligprisfall dersom mange mister jobben samtidig, som i en økonomisk nedtur. Uansett vil ringvirkningene bli større, og norsk økonomi mindre stabil.
Når vi veier disse to effektene opp mot hverandre, finner vi at den destabiliserende effekten av mindre buffere så vidt overgår den stabiliserende effekten av lavere belåning. Med andre ord: Boliglånsreguleringen gjør ikke norske husholdninger mindre sårbare.
Det betyr ikke nødvendigvis at reguleringen av boliglånsmarkedet er en dårlig idé. Kanskje er gevinstene av dempet gjeldsvekst i seg selv store nok til å rettferdiggjøre inngrepet. Men dersom målet er å gjøre norske husholdninger mindre sårbar for «renteoppgang, arbeidsledighet og redusert inntekt», er det grunn til å tro at egenkapitalkrav ikke er løsningen.
Innlegget ble først publisert i Dagens Næringsliv 31. august 2022: https://www.dn.no/okonomi/boliglansforskriften/boliglan/finansiell-stabilitet/boliglansreguleringen-gjor-ikke-husholdningene-mindre-sarbare/2-1-1285551
Publisert 7. september 2022