Regulering av boliglån har store kostnader

Boliglånsreguleringen i Norge stiller krav til blant annet egenkapital ved boligkjøp – belåningsgrad – gjeld relativt til inntekt – gjeldsgrad – og nedbetaling av boliglån – avdrag – og ble innført i etterkant av finanskrisen i 2008–2009. Dagens utlånsforskrift utløper i år.

I en nylig publisert artikkel i Samfunnsøkonomen oppsummerer vi erfaringene med boliglånsreguleringen så langt, med bakgrunn i forskningslitteraturen. Vi tar for oss to hovedspørsmål:

• Hva er gevinstene av boliglånsregulering?
• Hva er kostnadene?

I artikkelen konkluderer vi med at utlånsforskriften til en viss grad har virket etter hensikten, ved å redusere boligprisveksten og gjeldsveksten til husholdningene. Den samlede effekten på husholdningenes gjeldsvekst er likevel begrenset, og effekten på boligprisveksten virker å ha vært kortvarig.

Det er dessuten usikkert om forskriften har bidratt til å redusere husholdningenes sårbarhet overfor uforutsette fall i inntekt og formue. Dette skyldes at selv om husholdninger som begrenses av forskriften er mindre belånte, har de også mindre likvide buffere tilgjengelige til en regnværsdag. En studie av det norske belåningsgradskravet (Aastveit, Juelsrud og Wold, 2020) finner at kravet gjorde husholdninger mer sårbare ved inntektsbortfall som følge av arbeidsledighet fordi husholdningene hadde redusert sine likvide sparemidler for å nå egenkapitalkravet.

Gir reduksjon i velferd for unge

Forskriften påfører dessuten mange husholdninger kostnader. Når man er ung, kan man ha behov for å bruke mer enn man tjener i en periode, og da er muligheten til å låne penger viktig. I tillegg ønsker de fleste å kjøpe bolig mens de er unge og betale ned boliglånet gradvis gjennom livet.

Banken vil normalt også ønske å gi lån til unge husholdninger med god betjeningsevne.

Utlånsforskriftens øvre grenser for belåningsgrad og gjeldsgrad og krav om avdragsbetaling, kan redusere denne muligheten til såkalt konsumglatting. Balke, Karlman og Kinnerud (2023) viser at krav til maksimal belåningsgrad gir en betydelig reduksjon i velferd gjennom å begrense konsumglatting og utsette boligkjøp, spesielt for unge husholdninger som opplever sterk inntektsvekst gjennom yrkeslivet.

Utlånsforskriften kan også ha fordelingsvirkninger som kommer i konflikt med andre mål i boligpolitikken, som å sikre en høy eierandel og utjevne sosiale og geografiske forskjeller i boligmarkedet (regjeringen, 2021).

"Foreldrebanken" blir viktigere

Reguleringen bidrar til å gjøre det vanskeligere for noen grupper å kjøpe bolig, spesielt unge og de med lave inntekter. Reguleringen bidrar også til at den såkalte foreldrebanken blir viktigere, og gir dermed unge med rikere foreldre en større økonomisk fordel (Wold, Aastveit, Brandsaas, Juelsrud og Natvik, 2023).

Vår lesning av forskningslitteraturen er at gevinstene av boliglånsregulering er begrenset i størrelse, samtidig som det finnes betydelige kostnader. Dette har trolig blitt forsterket i nyere tid, i takt med høyere inflasjon og rente.

Kostnadene som forskningslitteraturen har avdekket, kan reduseres ved å justere dagens utlånsforskrift.

• En mulig justering er å redusere egenkapitalkravet mot et krav om høyere avdragsbetalinger i begynnelsen av lånets løpetid. Det vil kunne hjelpe flere unge med lite egenkapital, men med god betalingsevne, inn på boligmarkedet og vil trolig redusere betydningen av foreldrenes økonomi for barnas muligheter i boligmarkedet.
• Forskriften kan inflasjonsjusteres, slik at den ikke mekanisk blir strengere når inflasjonen er høy.

I forbindelse med at dagens utlånsforskrift utløper i år, oppfordrer vi også beslutningstagere til å enda mer tydelig definere hensikten med forskriften. Det gjør det enklere å vurdere måloppnåelsen, samt å foreta nødvendige justeringer etter hvert som ny informasjon og erfaringer kommer på bordet.

Teksten ble først publisert i Dagens Næringsliv: https://www.dn.no/kronikk/gjeld/boliglan/inflasjon/hvorfor-justeres-ikke-avdragskravet-for-inflasjon/2-1-1501328