Ulikhet går i arv via boligmarkedet

Kombinasjonen av høy boligprisvekst og høy belåning har ført til sterk avkastning på boligeierskap i Norge de siste tiårene. Samtidig har det høye prisnivået, kombinert med strengere boliglånsregulering, gjort det vanskeligere å komme inn på boligmarkedet.

Som et resultat ser vi økt oppmerksomhet rundt foreldrestøtte i boligmarkedet, og spørreundersøkelser tyder på at nesten halvparten av unge boligeiere har fått økonomisk støtte av foreldre i forbindelse med boligkjøp.

Vi har i en ny studie brukt skattedata for hele den norske befolkningen til å tallfeste boligmarkedets rolle i å videreføre økonomiske ulikheter fra én generasjon til den neste.

Selv om Norge er et relativt egalitært land, vet vi at barn med rike foreldre har en større sjanse for selv å bli rike. For enkelhets skyld kaller vi dem med formue over medianen «rike» og dem med formue under medianen «fattige». Vi finner at barn med rike foreldre har 35 prosent høyere sjanse for selv å være rike enn barn med fattige foreldre.

I hvilken grad bidrar boligmarkedet til denne videreføringen av formuesulikhet på tvers av generasjoner?

For å svare på det er vi avhengig av å vite:

Hvor viktig er foreldrenes formue for barnas inntog i boligmarkedet?
Hvor viktig er boligmarkedsstatus for barnas egen formue senere i livet?
Det viser seg at barn med rike foreldre har nesten 70 prosent sjanse for å være boligeiere i en alder av 30 år, mens sjansen er bare litt over 50 prosent for de med fattige foreldre.

At de med rike foreldre i større grad eier egen bolig, kan skyldes en rekke faktorer utover foreldrenes formue. Blant annet vet vi at barn med rike foreldre i gjennomsnitt har høyere inntekt og utdannelse, noe som igjen påvirker sannsynligheten for å eie bolig.

For å isolere effekten av foreldrenes formue på barnas boligeierstatus, tar vi høyde for en rekke andre egenskaper ved både foreldre og barn. Vi finner at barnas egenskaper, som inntektsnivå, utdannelse, bosted og samboerstatus, kan forklare om lag halvparten av forskjellen i sannsynligheten for å eie egen bolig. Andre foreldreegenskaper er mindre viktige. Den resterende halvparten av forskjellen i boligeierstatus forklares av foreldrenes formue.

Hvor mye har boligeierskap å si?

Å ha «rike» foreldre øker dermed, i seg selv, sannsynligheten for å eie egen bolig som 30-åring med om lag 15 prosent.

Vi finner omtrent like store effekter hvis vi i stedet ser på prisen på første bolig eller belåning ved kjøp av første bolig. Foreldreformue er dermed viktig ikke bare for å komme inn på boligmarkedet, men også for hvor stor og belånt boligeksponering barna har.

Hvor viktig er boligeierskap for formuen senere i livet?

Våre analyser viser at det å komme inn på boligmarkedet bare ett år tidligere, øker netto formue i starten av 40-årene med om lag 80.000 kroner. Effektene av å kjøpe dyrere og mer belånt bolig kommer i tillegg.

Om og når unge voksne kommer inn på boligmarkedet, har altså mye å si for formuen deres senere i livet.

Innledningsvis slo vi fast at barn med rike foreldre har 35 prosent høyere sjanse for selv å være rike enn barn med fattige foreldre. Hvor stor andel av denne forskjellen kan vi tilskrive boligmarkedet?

Våre analyser tyder på at svaret er i underkant av 15 prosent. For å bedre forstå om denne effekten er stor eller liten, kan vi sammenligne med betydningen av husholdningenes egenskaper: At barn av rike foreldre kommer tidligere inn på boligmarkedet, viser seg å være like viktig for den senere formuen deres som den totale effekten av at barn med rike foreldre har høyere inntekt, lenger utdannelse, større sjanse for å være samboere og større sjanse for å bo i storbyer.

Vi undersøker hvordan rike foreldre bruker formuen sin til å hjelpe barna i boligmarkedet. Over 40 prosent av fordelen ved å ha rike foreldre kommer gjennom gaver og forskudd på arv – delvis finansiert ved at foreldre øker belåningen på egen bolig.

I tillegg ser vi at betydelig flere rike foreldre enten kjøper bolig sammen med barna eller selger bolig direkte til barna. Hvordan settes så prisen når foreldre selger bolig til barna?

Vi sammenligner salgspris med estimert markedspris, og finner at prisen i gjennomsnitt settes 25 prosent under markedsverdien. Salget innebærer dermed en betydelig økonomisk gevinst for barna og potensielt lavere skatt for foreldrene.

I hvilken grad økonomiske ulikheter går i arv gjennom boligmarkedet, påvirkes av en rekke faktorer som myndighetene har mulighet til å justere. For eksempel ville mer boligbygging, mildere utlånsregulering eller økt beskatning av boligeiere trolig svekket boligmarkedets rolle i å videreføre økonomiske ulikheter på tvers av generasjoner.

Teksten ble først publisert i Dagens Næringsliv: https://www.dn.no/forskningviser-at-/bolig/boligmarkedet/ulikhet/ulikhet-gar-i-arv-via-boligmarkedet/2-1-1581651