Deleie: En vei inn i et uoppnåelig boligmarked?

Boligprisveksten i de fleste storbyer har vært vanvittig de siste årene. For mange har drømmen om å eie sin egen leilighet blitt stadig fjernere. Boligvalget har tradisjonelt stått mellom å leie – og dermed gå glipp av mulig boligprisvekst – eller å kjøpe, noe som oftest innebærer høy belåning og høye faste utgifter. Men hva om du kunne eie halvparten av en bolig?

Vi har i en ny studie analysert en boligkjøpsmodell der folk kjøper en andel av boligen – typisk 50 prosent – og betaler leie for resten. OBOS Deleie er et godt eksempel på en slik kontrakt. Tenk deg en 28-åring i Oslo med 300 000 kroner i finansiell formue og 600,000 kr i inntekt. Vedkommende har i dag liten mulighet til å komme seg inn i et tradisjonelt boligmarked.

Forskningen vår viser at deleiekontrakter kan skape velferd for folk flest. For eksempel, finner vi at husholdninger mellom 25 og 45 år er villige til å betale rundt 5 prosent av disponibel inntekt for å få tilgang til deleie. Som forventet er betalingsvilligheten blant leietakere enda høyere.

Den typiske deleiekunden er rundt 35 år, kjøper en liten leilighet i et urbant område, og starter med 50 prosent eierandel. Nesten 60 prosent velger minimumsandelen på 50 prosent. En fersk spørreundersøkelse i Oslo viser at 37 prosent av alle husholdninger – og 70 prosent av leietakere – vurderer deleie ved neste boligbeslutning. 

Tryggere økonomi for både individ og samfunn

Et av våre interessante funn knytter seg til finansiell stabilitet. En regulatorisk innvending mot slike kontrakter er at risikoen i samfunnet går opp som følge av at flere går inn i boligmarkedet med mindre egenkapital og lavere inntekt. Vi ser i våre simuleringer som forventet at gjennomsnittlig gjeld i forhold til inntekt øker når deleie blir tilgjengelig. Likevel fører deleie likevel til at færre misligholder lånene sine i kriser.

Forklaringen ligger i risikofordelingen. I et tradisjonelt boligkjøp tar husholdningen 100 prosent av risikoen ved et prisfall. Med deleie fungerer den kommersielle partneren (medinvestoren) som en buffer. Våre simuleringer viser blant annet at ved et eventuelt boligkrakk tilsvarende finanskrisen i 2008, halveres sannsynligheten for mislighold blant husholdninger med deleiekontrakter sammenlignet med tradisjonelle eiere. Deleie kan med andre ord være et verktøy for å styrke finansiell stabilitet. 

Hvordan er forskningen gjort?

Simuleringene og resultatene våre er basert på en såkalt livsløpsmodell med tusenvis av simulerte husholdninger med ulike inntekter, sparemønstre og livsløp. Modellen er kalibrert mot norske bolig- og inntektsdata, og vi har hatt tilgang til data for deleie fra OBOS. Det er første gang en slik kommersiell deleiekontrakt er analysert i et standard kvantitativt rammeverk. Funnene gir et vitenskapelig fundament for en debatt som hittil har vært preget av politiske visjoner og anekdoter.