Den gylne boliggenerasjonen

Da jeg nylig vant en budrunde på en bolig i Oslo, gjorde jeg det mange boligkjøpere gjør: Jeg sjekket historikken på Finn. Boligen hadde også vært solgt i 1992. Prisen den gang var godt under ti prosent av dagens.

Min erfaring er ikke unik. Kjøpte du bolig i Oslo tidlig på 1990-tallet, har du hatt en gjennomsnittlig årlig realprisvekst på nær seks prosent. Det er omtrent på nivå med realavkastningen i globale aksjemarkeder – men med lavere svingninger og i tillegg løpende nytte i form av et sted å bo.

Samtidig er det omtrent tre ganger så mye som realveksten i lønninger.

Men gevinstene har ikke vært jevnt fordelt over tid. De som kjøpte bolig i Oslo på tidlig 2000-tall har hatt en gjennomsnittlig årsvekst på fire prosent, snarere enn seks. Og for de som kjøpte for ti år siden, ligger gjennomsnittet rundt én prosent.

Boligmarkedet har dermed ikke bare skapt formue – det har også skapt tydelige forskjeller mellom årskull.

Denne utviklingen tar vi kanskje litt for gitt i Norge. Vi vet at de som har vært lenge i markedet har tjent særlig godt, og vi vet at terskelen inn er blitt høy. Men dette er ingen naturlov. Ser vi på gjennomsnittlig prisutvikling for euroområdet, så har realveksten vært nokså moderat og stabil over tid. Der har boligmarkedet hverken gitt de samme formuesgevinstene eller skapt tilsvarende forskjeller mellom generasjoner.

I Norge derimot, finnes det altså en gyllen boliggenerasjon: de som kjøpte på begynnelsen av 1990-tallet. Antar vi at de var rundt 30 år den gang, nærmer de seg nå pensjonsalder etter tre tiår med ekstraordinær boligavkastning.

Det gjør det lettere å forstå hvorfor «foreldrebanken» spiller en så stor rolle i Norge i dag. En generasjon har hatt særskilte formuesgevinster gjennom bolig, og mange ønsker å gi deler av denne gevinsten videre.

Men det interessante er ikke bare at foreldre vil hjelpe barna økonomisk – det er hvordan de vil gjøre det.

Muligheten til å hjelpe er skjevt fordelt

I et forskningsprosjekt spurte vi 240 foreldre hva som var deres foretrukne måte å støtte barna økonomisk på. Hele 80 prosent svarte at de helst ville hjelpe barna inn på boligmarkedet, fremfor å støtte andre investeringer eller dekke løpende utgifter. Dette gjaldt på tvers av formuesnivå.

En nærliggende forklaring er at mange baserer disse valgene på egne erfaringer med raskt stigende boligpriser.

At foreldre hjelper barna inn på boligmarkedet er i seg selv ikke problematisk. Utfordringen oppstår fordi muligheten til å hjelpe er skjevt fordelt. Ikke alle i foreldregenerasjonen har tatt del i boligboomen. Noen eier ikke bolig. Andre eier utenfor pressområdene og har hatt langt svakere prisvekst.

Da vi spurte de samme foreldrene om de faktisk hadde hjulpet – eller forventet å hjelpe – barna inn på boligmarkedet, ble forskjellene tydelige. Blant foreldre med høy formue svarte nesten 90 prosent ja. Blant dem med lav formue var andelen rundt 40 prosent.

Boligmarkedet blir dermed ikke bare en kilde til forskjeller mellom generasjoner, men også en mekanisme som forsterker ulikhet innen samme generasjon. Tilgangen til bolig avhenger i økende grad av foreldrenes formue – ikke bare av egen inntekt, utdannelse eller sparing.

Den gylne boliggenerasjonen var et produkt av særegne historiske forhold, som boligkrakket på 1980-tallet, finansliberalisering, og et boligtilbud som ikke holdt tritt med etterspørselen.

I dag snakker vi igjen om behovet for å bygge mer, som i DNs intervju med Anders Buchardt nylig. Regjeringen har som mål å bygge 130.000 nye boliger innen 2030, og kaller selv målet ambisiøst.

Den varslede renteøkningen gjør ikke utsiktene bedre.

Mer boligbygging – raskere, tettere og der folk faktisk vil bo – er ingen garanti for dempet prisvekst. Men uten et vesentlig større tilbud er det vanskelig å se hvordan boligmarkedet ikke i enda større grad skal bli en arvelig inngangsbillett til økonomisk trygghet.

Denne kronikken ble først publisert i DN.